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Calculadora de hipoteca

Calcula la mensualidad de tu crédito hipotecario: capital e intereses más seguro, impuesto predial (IBI) y cuota de mantenimiento. Mira la tabla de amortización, compara plazos de 10 a 30 años y cuánto pagarás de intereses.

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Cómo se usa

Instrucciones paso a paso
  1. 1Escribe el precio de la vivienda y tu enganche (entrada); la calculadora resta uno del otro para obtener el crédito.
  2. 2Elige el plazo (10 a 30 años) y escribe la tasa de interés anual.
  3. 3Si quieres la cuota completa, agrega el seguro de vida y daños, el impuesto predial o IBI y la cuota de mantenimiento. Son opcionales.
  4. 4Revisa la mensualidad total y el desglose.
  5. 5Abre la pestaña Gráficas para ver la amortización año por año y comparar plazos.
  6. 6En la pestaña Análisis verás cuánto pesan los intereses y qué ingreso necesitas.

Fórmula de la mensualidad hipotecaria

Calcula la cuota fija mensual de capital e intereses de un crédito a tasa fija. A esa cuota se suman los costos que pagas cada mes con la vivienda: seguro, impuesto predial o IBI y mantenimiento.
M = P × [r(1 + r)^n] ÷ [(1 + r)^n − 1]

Variables:

MMensualidad de capital e intereses
PMonto del crédito (precio − enganche)
rTasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12)
nNúmero de mensualidades (años × 12)

Ejemplo

Crédito hipotecario de $2,000,000 a 20 años al 10.5%

Datos:

Precio de la vivienda:$2,500,000
Enganche:$500,000 (20%)
Monto del crédito:$2,000,000
Tasa de interés:10.5% anual fija
Plazo:20 años

Pasos:

  1. 1.Tasa mensual: 10.5% ÷ 12 = 0.875% (0.00875).
  2. 2.Número de pagos: 20 años × 12 = 240.
  3. 3.M = 2,000,000 × [0.00875 × (1.00875)^240] ÷ [(1.00875)^240 − 1].
  4. 4.Con (1.00875)^240 = 8.09: M = 2,000,000 × 0.0708 ÷ 7.09.
  5. 5.Capital e intereses: $19,967.60 al mes.
  6. 6.Con seguro de $900 al mes y predial de $3,000 al año ($250 al mes): $21,117.60.
Resultado:
Mensualidad: $21,117.60 | Intereses en 20 años: $2,792,223.46 | Capital: $2,000,000

Calculadora de hipoteca: la respuesta corta

La mensualidad de una hipoteca se calcula con M = P × r(1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1), con P el crédito, r la tasa mensual y n los meses. Un crédito hipotecario de $2,000,000 al 10.5% a 20 años cuesta $19,967.60 al mes de capital e intereses; con seguro y predial, unos $21,118. En 20 años pagarás $2,792,223 de intereses.

  • El monto del crédito es el precio de la vivienda menos el enganche (entrada o cuota inicial, según el país).
  • La mensualidad real incluye, además de capital e intereses, el seguro de vida y daños, el impuesto predial o IBI y, en condominio, la cuota de mantenimiento.
  • Los bancos suelen financiar entre el 80% y el 90% del valor de la vivienda; el resto lo pones tú, más los gastos de compra.
  • Una regla prudente: que la mensualidad no pase del 30% al 35% de tus ingresos netos.

Equipo de SuperCalX · Revisado por Dr. Ahmed Mortuza Saleque, fundador y editor · Última revisión: · English version

Qué incluye la mensualidad de un crédito hipotecario

ConceptoQué esCómo se paga
CapitalLo que devuelves del dinero prestadoSube un poco cada mes
InteresesLo que cobra el banco sobre el saldo pendienteEs la mayor parte de la cuota al principio
Seguro de vida y dañosCubre la deuda si falleces y la vivienda ante incendio, sismo, etc.Suele ser obligatorio y cobrarse con la mensualidad
Impuesto predial / IBIImpuesto municipal sobre la propiedadAnual o en plazos; la calculadora lo reparte por mes
Cuota de mantenimientoGastos comunes del condominio o comunidad de vecinosMensual, si aplica

Mensualidad por cada $1,000,000 de crédito

Solo capital e intereses, tasa fija. Para $2,000,000 multiplica por 2.

Tasa anual15 años20 años30 años
3%$6,905.82$5,545.98$4,216.04
6%$8,438.57$7,164.31$5,995.51
9%$10,142.67$8,997.26$8,046.23
10.5%$11,053.99$9,983.80$9,147.39
12%$12,001.68$11,010.86$10,286.13

¿A 15, 20 o 30 años?

El mismo crédito de $2,000,000 al 10.5%:

  • Pasar de 30 a 15 años sube la mensualidad $3,813, pero ahorra más de $2.6 millones de intereses.
  • Un plazo largo da margen en el presupuesto; puedes acortarlo después con abonos a capital. La calculadora de amortización muestra el saldo año por año.
PlazoMensualidadIntereses totalesTotal pagado
15 años$22,107.98$1,979,436.13$3,979,436.13
20 años$19,967.60$2,792,223.46$4,792,223.46
30 años$18,294.79$4,586,122.92$6,586,122.92

Cuánto necesitas ganar

Si la mensualidad no debe pasar del 30% de tus ingresos netos, divide la cuota entre 0.30. Para $21,118 al mes necesitas unos $70,400 netos mensuales, sin otras deudas importantes. Los bancos también miran tu historial crediticio, tu antigüedad laboral y el resto de tus deudas. Para saber tu ingreso neto a partir del bruto, usa la calculadora de sueldo neto.

Gastos que no están en la mensualidad

  • Enganche o entrada: normalmente entre el 10% y el 20% del precio, o más.
  • Gastos de compra: notario, escrituración, avalúo o tasación, registro e impuestos de adquisición. Según el país pueden sumar entre el 5% y el 10% del precio.
  • Comisión por apertura del crédito, si la hay.
  • Mantenimiento de la vivienda: reserva alrededor del 1% del valor al año.

Cómo pagar menos por tu hipoteca

  • Compara al menos tres ofertas por su costo total (CAT en México, TAE en España), no solo por la tasa.
  • Da un enganche mayor: reduce el crédito y a veces te dan mejor tasa.
  • Haz abonos a capital y pide que reduzcan el plazo; es lo que más intereses ahorra.
  • Revisa si te conviene tasa fija o variable. La variable (en España, referenciada al Euríbor) puede subir con el tiempo.
  • Cuando bajen las tasas, considera cambiar tu crédito de banco (subrogación o portabilidad), sumando los gastos del cambio.

Ejemplos resueltos

Casa de $2,500,000 con 20% de enganche al 10.5% a 20 años

  1. Crédito P = $2,500,000 − $500,000 = $2,000,000.
  2. r = 10.5% ÷ 12 = 0.00875; n = 240.
  3. M = 2,000,000 × 0.00875 × 1.00875^240 ÷ (1.00875^240 − 1) = $19,967.60.
  4. Suma un seguro de $900 al mes y un predial de $3,000 al año ($250 al mes).

Capital e intereses: $19,967.60; mensualidad total de unos $21,117.60.

La misma casa con solo 10% de enganche

  1. Crédito = $2,250,000.
  2. Capital e intereses = $22,463.55 al mes.

Unos $2,496 más al mes que con el 20% de enganche, antes de seguro y predial.

Hipoteca de 200,000 al 3% a 25 años (tasas tipo España)

  1. r = 0.03 ÷ 12 = 0.0025; n = 300.
  2. M = 200,000 × 0.0025 × 1.0025^300 ÷ (1.0025^300 − 1).

Cuota de 948.42 al mes y 84,526.79 de intereses en 25 años.

Errores comunes

  • Calcular solo capital e intereses y olvidar seguro, predial o IBI y mantenimiento.
  • Comparar créditos por la tasa en lugar del CAT o la TAE.
  • Tomar como presupuesto el máximo que te aprueba el banco, sin dejar margen para imprevistos y mantenimiento.
  • No contar los gastos de compra, que se pagan aparte del enganche.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula la mensualidad de una hipoteca?

Divide la tasa anual entre 12 para obtener r, multiplica los años por 12 para obtener n y aplica M = P × r(1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1), donde P es el crédito. Después suma el seguro, el impuesto predial o IBI mensual y la cuota de mantenimiento.

¿Cuánto pago al mes por un crédito hipotecario de $1,000,000?

Al 10.5% anual: $9,983.80 a 20 años, $11,053.99 a 15 años y $9,147.39 a 30 años, solo de capital e intereses. Al 9% a 20 años serían $8,997.26. Seguro y predial van aparte.

¿Cuánto enganche necesito para una casa?

Los bancos suelen pedir al menos entre el 10% y el 20% del valor; en España lo habitual es que financien hasta el 80% del valor de tasación. Además del enganche necesitas dinero para los gastos de compra (notario, impuestos, avalúo), que pueden sumar entre el 5% y el 10% del precio.

¿Qué ingresos necesito para una hipoteca?

Con la regla del 30%, tus ingresos netos mensuales deberían ser al menos la mensualidad dividida entre 0.30. Para una mensualidad de $15,000 necesitas unos $50,000 netos al mes. Cada banco aplica sus propios criterios.

¿Es mejor una hipoteca a 15 o a 30 años?

A 15 años pagas mucho menos de intereses, pero la mensualidad es más alta. A 30 años la mensualidad es más cómoda, pero pagas más del doble de intereses. Una opción intermedia es elegir un plazo largo y hacer abonos a capital cuando puedas.

¿La calculadora incluye seguros e impuestos?

Sí. Puedes sumar el seguro de vida y daños, el impuesto predial o IBI (anual) y la cuota de mantenimiento. Son opcionales: déjalos en 0 si solo quieres capital e intereses.

Fuentes

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